Dossier suite: Plan Local d’Urbanisme (le PLU)

Le document graphique du règlement

Il s’agit d’une carte de la commune divisant son territoire en plusieurs zones :

 Les zones urbaines, dites « zones U » : ce sont « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (article R.123-5 du code de l’urbanisme).
 Les zones à urbaniser, dites « zones AU » : l’article R.123-6 du code de l’urbanisme les définit comme pouvant « être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation ». On distingue deux types de zones AU :

• les secteurs urbanisables immédiatement en raison de la présence « d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU » et ayant « la capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone » ; cette zone est généralement nommée « 1AU » ; si cette capacité est insuffisante, l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU ; on nomme généralement cette zone « 2AU ».
• Les zones agricoles, dites « zones A » : il s’agit des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles » (article R.123-7 du code de l’urbanisme). C’est un régime strict et surveillé, seules les constructions ou installations nécessaires aux services publics et à l’exploitation agricole y sont autorisées.
• Les zones naturelles et forestières, dites « zones N » : ce sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels » (article R.123-8 du code de l’urbanisme).

Le plan de zonage délimite aussi des secteurs particuliers, comme les espaces boisés classés ou les emplacements réservés (notamment pour la construction future d’équipements publics).

Le règlement

Il décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les dispositions règlementaires applicables. Il peut comprendre 14 articles (R.123-9 du code de l’urbanisme) :

 Article 1 : Type d’occupation ou d’utilisation du sol interdites
 Article 2 : Type d’occupation ou d’utilisation du sol soumises à des conditions particulières
 Article 3 : Accès et voirie
 Article 4 : Desserte par les réseaux (eaux, assainissement, électricité)
 Article 5 : Caractéristique des terrains
 Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
 Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
 Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
 Article 9 : Emprise au sol
 Article 10 : Hauteur maximum des constructions
 Article 11 : Aspect extérieur
 Article 12 : Stationnement
 Article 13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés
 Article 14 : Coefficient d’occupation des sols ou COS. Il ne peut être fixé qu’en zones U ou AU, et en zone N uniquement lorsque le transfert de COS est possible.

Seuls les articles 6 et 7 sont obligatoires, les autres sont facultatifs. Ces deux articles s’il ne sont pas rédigés doivent alors figurer sous une forme graphique (plan de zonage).

La hauteur (art. 10) l’implantation des constructions (art. 6 et 7) et la densité des construction (art. 14) sont obligatoirement règlementées dans les secteurs constructibles des zones N (R.123-8 et R. 123-9 du code de l’urbanisme)

Les annexes

Elles comprennent un certain nombre d’indications ou de d’informations reportées pour information dans le PLU, et notamment :

 Les servitudes d’utilité publique liées notamment au patrimoine (Plan de sauvegarde et de mise en valeur...), aux lignes aériennes (Plan d’exposition au bruit...), aux infrastructures de transport ou encore les Plans de prévention des risques.
 Les périmètres reportés à titre informatif, comme les ZAC ou les zones où un droit de préemption public s’applique.
 Les réseaux d’eau potable et d’assainissement.

La compatibilité

Le PLU doit respecter les consignes données par différents documents de rang supérieur élaborés par l’État ou d’autres collectivités territoriales, dans une relation de compatibilité verticale ascendante : lois Montagne et Littoral, directive territoriale d’aménagement (ou DTA, de compétence étatique), schéma de cohérence territoriale (ou SCOT, mis en place par un établissement public regroupant les collectivités locales du périmètre de SCOT), Programme local de l’habitat (PLH), Plan de déplacements urbains (PDU), les chartes des parcs regionaux, la charte de developement du pays, Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SAGE)...

L’élaboration

La procédure d’élaboration du PLU est détaillée aux articles L.123-6 et suivants du code de l’urbanisme.

Elle se déroule en plusieurs étapes bien distinctes, comportant plusieurs étapes de concertation.

1 - Le conseil municipal prescrit l’élaboration du PLU (ex nihilo ou par la mise en révision générale de son plan d’occupation des sols) et définit les modalités de la concertation préalable prescrite à l’article L 300-2.

2 - La décision est notifiée au préfet, au Président du conseil général, au Président du conseil régional, à l’établissement public chargé de la mise en œuvre du SCOT, à l’autorité organisatrice des transports, à l’organisme de gestion des Parcs Naturels Régionaux s’il y a lieu, aux Présidents de la Chambre de Commerce et d’Industrie, de la Chambre des Métiers et de la Chambre d’Agriculture, les sections régionales de la conchyliculture s’il y a lieu, ainsi que les collectivités territoriales limitrophes pour les communes frontalières.

3 - La décision est publiée selon la procédure légale en vigueur.

4 - La phase des études préalables à l’établissement du projet de PLU est engagée. Une très large concertation est mise en place :

C’est durant cette période que se déroule la concertation préalable avec le public, selon les modalités fixées par la délibération prescrivant le PLU. Cette concertation a pour objet de recueillir les avis de la population, avis venant nourrir la réflexion des urbanistes. Elle n’a pas vocation à présenter le projet de PLU.

À leur demande, les personnes publiques énumérées au paragraphe 2 sont consultées au cours de l’élaboration du projet de PLU. Il en est de même des présidents d’établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) limitrophes compétents en matière d’urbanisme, des maires des communes voisines, du président de l’établissement public en charge du SCOT dont la commune est limitrophe le cas échéant.

Le maire peut, s’il le souhaite, recueillir l’avis de tout organisme ou association compétents en matière d’aménagement, d’urbanisme, d’environnement, d’architecture, d’habitat, de déplacements.

S’il existe, le Document de gestion de l’espace agricole et forestier doit être consulté lors de l’élaboration des documents d’urbanisme.

5 - Deux mois minimum avant l’arrêt du projet, un débat a lieu en conseil municipal sur les orientations générales du Projet d’aménagement et de développement durable.

6 - Le conseil municipal arrête par délibération le projet de PLU.

7 - Le projet est alors soumis pour avis aux personnes associées à son élaboration. Ces personnes publiques sont énumérées au paragraphe 2. Celles du paragraphe 4 (« à leur demande ») sont consultées si elles le souhaitent.

Ces personnes donnent un avis dans la limite de leur compétence et dans un délai de trois mois. En cas d’absence de réponse, l’avis est considéré comme favorable.

8 - Le projet, auquel les avis sont annexés, est soumis par le maire à enquête publique (loi Bouchardeau) pendant un mois. Pour ce faire, le maire saisit le président du tribunal administratif dont il dépend. Ce dernier désigne alors un commissaire-enquêteur ou une commission d’enquête.

9 - Le projet, éventuellement modifié suite à l’enquête publique, est approuvé par délibération du conseil municipal.

10 - Le PLU approuvé est tenu à la disposition du public. Dans les communes non couvertes par un SCOT, il devient exécutoire seulement un mois après sa transmission au préfet, si celui-ci n’a pas notifié à la commune par lettre motivée des modifications à apporter. Dans ce cas, il ne devient exécutoire qu’une fois la délibération approuvant les modifications demandées publiée et transmise au préfet.

Évolution

Le plan local d’urbanisme doit évoluer afin d’être en constante adéquation avec le cadre légal, les documents de planification d’un niveau supérieur ou simplement avec les ambitions et les perspectives d’aménagement de la collectivité.

Le Code de l’Urbanisme prévoit plusieurs procédures (article L123-13 C.U) :

Sans enquête publique

La mise à jour : Cette procédure simple n’est utilisée que pour effectuer la transcription dans le PLU de Servitudes d’utilité publique(plan de prévention des risques, Monuments Historiques...) ayant été adoptées dans le cadre de leurs règlementations, souvent au terme d’enquête publique. Il s’agit en fait d’assurer le caractère de "centre d’information" du PLU pour la plupart des règlementations publiques liées aux terrains. La mise à jour s’effectue par arrêté du maire ou du président de l’EPCI dans le cas d’un PLU intercommunal.

Avec enquête publique

La modification La révision simplifiée La révision La révision d’un PLU est une procédure lourde qui consiste, en cas d’atteinte à l’économie générale du PADD, à reprendre en son ensemble la procédure d’élaboration du PLU, c’est-à-dire délibération, études/concertations/associations, enquête publique, promulgation.

Il s’agit d’une procédure longue, puisque le seul respect des délais de procédure nécessite au moins 8 mois (sans prise en compte des phases d’études et de consultation qui sont à l’appréciation de la commune ou de l’EPCI porteur de PLU). Globalement, on peut indiquer qu’une révision dure un à deux ans au minimum.

La mise en compatibilité avec les déclarations d’utilité publique (DUP) et les Déclarations de projet[4], concernant des projets qui ne seraient pas initialement compatibles avec les dispositions du document d’urbanisme, s’effectue par l’autorité qui déclare d’utilité publique le projet ou met en œuvre la procédure de déclaration de projet[5].

Points faibles

Avec l’instauration du PLU, l’intention du législateur est de clarifier le zonage et les règlements de construction. Cependant, il est critiqué par certains car il permet aux municipalités d’introduire entre le règlement graphique et le POS des ambigüités - ou même des contradictions - qui leur permettent d’attribuer des permis de construire litigieux. De même, les sous-divisions du zonage sont souvent aussi nombreuses que dans le POS.

Mais l’échec principal du PLU réside dans l’incompréhension que suscite le document. En effet, sa principale innovation par rapport au POS est la réalisation du PADD qui est le projet de la commune soutenant tout le document. La logique voudrait donc que la commune élabore en premier lieu son projet pour ensuite le mettre en œuvre au travers du règlement. Néanmoins, la plupart des communes désirant se doter d’un PLU sont de petites voire de très petites communes dénuées de tout projet. C’est ainsi qu’il n’est pas rare que dans la pratique la logique soit inversée : le règlement est tout d’abord élaboré au travers du zonage pour ensuite l’envelopper dans un projet. En effet, ces petites communes sont en majorité composées de propriétaires terriens plus préoccupés par l’avenir de leurs parcelles que d’un projet communal et d’intérêt général. Dans ces cas, nous pouvons affirmer que nous sommes dans une situation de POS déguisé, ce qui démontre qu’il aurait peut-être fallu laisser la possibilité de mettre en place un document intermédiaire entre la carte communale (document de mise en application du RNU) et le PLU (document de projet)...